房地產廣告是房地產開發(fā)企業(yè)銷售房屋的主要宣傳手段之一，隨著廣告業(yè)的發(fā)展，房地產廣告呈現形式也日益多元化，因房地產廣告引發(fā)的爭議及廣告發(fā)布不合規(guī)的行政處罰也日益增多，合規(guī)審查變得十分重要。根據《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》，房地產廣告指房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構發(fā)布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。本文僅討論房地產開發(fā)企業(yè)或房地產銷售服務中介機構發(fā)布的關于商品房銷售的廣告。
一、房地產廣告的性質
房地產廣告屬于要約邀請（要約引誘）還是要約，在司法實踐中有不同的觀點，簡要說明如下：
我國《合同法》第十五條規(guī)定，商業(yè)廣告屬于要約邀請（要約引誘）。司法實踐中有觀點認為，房地產廣告主要目的是邀請消費者購買房屋，該等廣告不應作為合同義務約束房地產開發(fā)企業(yè)，應為要約邀請。
另一種觀點則認為，房地產廣告在滿足特定的條件（如廣告包含有對基本配套設施的說明、對房屋的說明等）時，應認定為要約。該種觀點最終在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中予以確定，該司法解釋第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
如房地產開發(fā)企業(yè)在廣告中說明小區(qū)的配套設施但實際并無該配套，且該廣告對房屋價格存在重大影響的，則應認定為要約，對房地產開發(fā)企業(yè)有約束力。
二、房地產廣告注意事項
（一）房地產廣告發(fā)布的前提條件
根據《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》的要求，下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告：
房地產開發(fā)企業(yè)通過預售商品房的，需要注意在未取得預售許可證之前不得發(fā)布房地產廣告。發(fā)布房地產廣告還應提供營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書及土地使用權證明等文件。中介機構發(fā)布所代理的房地產項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明。
除《廣告法》、《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》的規(guī)定外，對于房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產廣告的條件可能有地方規(guī)定，因此在不同地區(qū)發(fā)布房地產廣告應關注當地的規(guī)定，以降低可能存在的風險。
（二）符合《廣告法》及《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》基本要求
房地產廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙和誤導消費者，符合社會主義精神文明建設要求。
（三）房地產廣告發(fā)布需注意的細節(jié)事項
根據《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》的規(guī)定，房地產廣告中除僅介紹房地產項目名稱的外，應記載開發(fā)企業(yè)名稱、中介服務機構代理銷售的載明該機構名稱及預售或者銷售許可證書號。
除《廣告法》中規(guī)定的廣告不得有的情形及禁用的詞語（最高級用語）外，房地產廣告還應注意如下“九個應當”：
同時，房地產廣告還應該注意不得包括的內容，具體如下：
房地產開發(fā)企業(yè)在發(fā)布房地產廣告時應結合“九個應當”與“八個不得”對所發(fā)布廣告進行核查，確保所發(fā)布房地產廣告合法合規(guī)。
三、虛假廣告的認定及責任承擔
（一）虛假廣告認定
根據《廣告法》的規(guī)定，廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：
1.商品或者服務不存在的；
2.商品的性能、功能、產地、用途、質量、規(guī)格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的；
3.使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的；
4.虛構使用商品或者接受服務的效果的；
5.以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形。
實踐中，判斷房地產廣告是否為虛假廣告主要考量該廣告是否存在“內容上的失實性（虛偽不實）”及“誤導性陳述是否足以使消費者產生誤解（引人誤解）”。內容上的失實性判斷主要依據為廣告內容與商品房實際情況是否一致，誤導性陳述是否足以使消費者產生誤解的判斷標準取決于普通消費者對廣告的一般認知。
（二）虛假廣告責任
虛假廣告可能承擔的責任包括民事責任及行政責任。在商品房廣告為要約邀請的前提下，因要約邀請對房地產開發(fā)企業(yè)并無約束力，應不承擔民事責任。若房地產廣告符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的要約，則房地產開發(fā)企業(yè)可能承擔違約責任或締約過失責任。
根據《廣告法》規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由市場監(jiān)督管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。
違反《廣告法》規(guī)定發(fā)布房地產廣告的，由市場監(jiān)督管理部門責令停止發(fā)布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。
除上述行政處罰外，房地產企業(yè)若發(fā)布虛假廣告可能違反《消費者權益保護法》的規(guī)定，引起消費者索賠。同時發(fā)布的房地產廣告若為虛假廣告將對企業(yè)形象產生負面影響。
四、發(fā)布房地產廣告的建議
房地產開發(fā)企業(yè)或房地產銷售服務中介機構應在滿足發(fā)布房地產廣告的前提條件后再發(fā)布廣告，房地產廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者，所披露內容應為真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求。
在發(fā)布房地產廣告時應結合“九個應當”與“八個不得”對所發(fā)布廣告進行核查，確保所發(fā)布房地產廣告合法合規(guī)，降低因發(fā)布房地產廣告用詞不恰當等原因可能發(fā)生的民事責任及行政責任風險。
