《中華人民共和國最高人民法院公報》是最高人民法院的官方公報，用于刊載重要法律、司法解釋、案例等，本文系從與物權糾紛有關的五十多個公報案例節(jié)選出十四個案例，提煉案件爭議焦點和裁判觀點，供大家參考。

1、房屋承租人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，是否應當經過有利害關系的業(yè)主同意？

公報案例：張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案（《最高人民法院公報》2014年第11期）

裁判觀點：在審理建筑物區(qū)分所有權案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，應依照《物權法》第七十七條關于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。

房屋使用人將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經有利害關系的業(yè)主同意。

2、業(yè)主委員會依據業(yè)主大會決議，在授權范圍內，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，其是否具備訴訟主體資格？

公報案例：徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權確認糾紛案（《最高人民法院公報》 2014年第6期）

裁判觀點：業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權范圍內，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權建筑物管理人進行管理維護業(yè)務必須的場所，依照《中華人民共和國物權法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉移、調整或重新配置，應當由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定。

3、埋藏于公民祖宅內的文物，法院應如何判定其歸屬？

公報案例：汪秉誠等六人訴淮安市博物館返還祖宅的埋藏文物糾紛案（《最高人民法院公報》2013年第5期）

裁判觀點：《中華人民共和國民法通則》第七十九條規(guī)定：所有人不明的埋藏物，歸國家所有；《中華人民共和國文物保護法》第五條也將中華人民共和國境內地下遺存的文物一般推定為“屬于國家所有”。但埋藏或隱藏于公民祖宅且能夠基本證明屬于其祖產的埋藏物，在無法律明文規(guī)定禁止其擁有的情況下，應判定屬于公民私人財產。

4、小區(qū)業(yè)主將車輛停放在公共停車位上，后圍墻倒塌致車輛受損的，車輛損失應由誰承擔？

公報案例：陳書豪與南京武寧房地產開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財產損害賠償糾紛案 （《最高人民法院公報》 2013年第5期）

裁判觀點：物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務，對于可能對業(yè)主財產造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應當及時消除，否則致業(yè)主財產損害后，物業(yè)服務企業(yè)應承擔違約責任，對業(yè)主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務企業(yè)的違約責任，因第三人侵權致小區(qū)共用部分對業(yè)主財產造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)可以負責的情形是物業(yè)服務企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護義務，而第三人侵權是不可預見、不可避免的。

價值較大的財物在受損后，雖經修復，但與原物相比，不僅在客觀價值上可能降低，而且在人們心理上價值降低，這就是價值貶損，按照違約責任理論，承擔違約責任的方式首先是恢復原狀，而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。

房地產開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉移房屋所有權，并且商品房小區(qū)已經封園后，在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下，對于小區(qū)業(yè)主的義務已經履行完畢，不需要承擔責任。

5、出賣人出賣不動產時，其基于相鄰關系而在他人不動產上享有的通行等權利是否也能成為轉讓標的？

公報案例：屠福炎訴王義炎相鄰通行權糾紛案 （《最高人民法院公報》 2013年第3期）

裁判觀點：一、買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權的標的物或權利。如果出賣人無權處分，即使買賣雙方在合同中進行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權屬；二、出賣人出賣不動產時，其基于相鄰關系而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關系，而并非是買賣合同的約定。當客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權以買賣合同中關于通行權的約定約束第三人。

6、外國企業(yè)是否可以在中國境內通過轉讓合同獲得國有土地使用權？

公報案例：大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案（《最高人民法院公報》 2012年第6期）

裁判觀點：在物權確權糾紛案件中，根據物權變動的基本原則，對于當事人依據受讓合同提出的確權請求應當視動產與不動產區(qū)別予以對待。人民法院對于已經交付的動產權屬可以予以確認。對于權利人提出的登記于他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求，人民法院不宜直接判決確認其權屬，而應當判決他人向權利人辦理登記過戶。

7、以間接占有物出質的，占有權轉移的標志是什么？ 不記名指示提單換取提貨單后，能否再轉讓？

公報案例：肯考帝亞農產品貿易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國建設銀行股份有限公司湛江市分行所有權確認糾紛案（《最高人民法院公報》2012年第1期） 　

裁判觀點：根據《中華人民共和國海商法》第七十九條第(三)項的規(guī)定，不記名指示提單可以經空白背書轉讓，但當提單持有人以其中一套正本提單換取提貨單后，當事人已不可能將全套正本提單進行轉讓，故此后的所謂提單轉讓行為對當事人不產生拘束力。

《中華人民共和國物權法》第二十三條規(guī)定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力。交付是否完成是動產所有權轉移與否的標準，動產由第三人占有時，則應根據《中華人民共和國物權法》第二十六條的規(guī)定進行指示交付。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第八十八條規(guī)定，出質人以間接占有的財產出質的，以質押合同書面通知占有人時視為移交。根據該條規(guī)定精神，提貨單的交付，僅意味著當事人的提貨請求權進行了轉移，在當事人未將提貨請求轉移事實通知實際占有人時，提貨單的交付并不構成《中華人民共和國物權法》第二十六條所規(guī)定的指示交付。

8、共有房屋拆遷安置補償中，補償給被拆遷人的土地使用權是否可以由原房屋共有人協(xié)議分配？不享有土地使用權的人，是否因與土地使用權人共同出資建房而成為房屋的共有權人？

公報案例：胡田云訴湯錦勤、王劍峰所有權確認糾紛案（《最高人民法院公報》 2011年第12期）

裁判觀點：房屋拆遷安置權益屬房屋所有權的綜合性權能，一般包括被拆房屋補償款、搬遷費用、新建房屋補貼、新建房屋土地使用權等在內。應以被拆遷房屋的所有權權屬決定拆遷安置權益的歸屬，共有人之間有權通過協(xié)議予以分割。

在他人享有使用權之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有權一般歸屬于土地使用權人。對實施房屋建造的非土地使用權人所進行的補償不僅僅包括金錢給付，在特定身份關系下亦應包括居住使用權益。

9、如何認定受讓人為善意取得？

公報案例：劉志兵訴盧志成財產權屬糾紛案 （《最高人民法院公報》 2008年第2期）

裁判觀點：善意取得是指無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人，受讓人是善意的且付出合理的價格，依法取得該不動產或者動產的所有權。因此，善意取得應當符合以下三個條件：一、受讓人受讓該動產時是善意的；二、以合理的價格受讓；三、受讓的動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

機動車雖然屬于動產，但存在一些嚴格的管理措施使機動車不同于其他無需登記的動產。行為人未在二手機動車交易市場內交易取得他人合法所有的機動車，不能證明自己為善意并付出相應合理價格的，對其主張善意取得機動車所有權的請求，人民法院不予支持。

10、房地產權的所有權人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，實際投資人在未辦理物權變更登記情況下，如何維護其權益？

公報案例：雷遠城與廈門王將房地產發(fā)展有限公司、遠東房地產發(fā)展有限公司財產權屬糾紛案（《最高人民法院公報》 2007年第11期）

裁判觀點：根據相關法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后應當依法進行清算，其債權、債務由清算組負責清理。法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未依法進行清算的，債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算。法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后沒有依法進行清算，債權人也沒有申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算，而是在訴訟過程中通過法人自認或者法人與債權人達成調解協(xié)議，在清算之前對其債權債務關系做出處理、對法人資產進行處分，損害其他債權人利益的，不符合公平原則，人民法院對此不予支持。

11、投資者向企業(yè)法人投資成立內設部門，該內設部門的全部財產屬于個人財產還是法人財產？

公報案例：李顯志訴長春建工集團界定產權、返還財產糾紛案（《最高人民法院公報》2005年第10期）

裁判觀點：一、法人內設部門因不具備法人資格，沒有獨立的法人財產，其設立不以是否有財產投入為前提；二、法人內設部門成立后采取何種性質的經營方式以及他人是否對其投入資產等均不能改變其法人內設部門的法律屬性；三、出資者對法人出資后，僅能對其所持股份主張相應的股份權益，其出資為法人財產不可分割的部分。

12、在土地承包經營期限內，承包方遷入小城鎮(zhèn)落戶的，是否繼續(xù)享有原土地的承包經營權？

公報案例：陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會征地補償款分配糾紛案 （《最高人民法院公報》2005年第10期）

裁判觀點：《土地管理法》第十四條規(guī)定,農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。土地承包經營期限為三十年。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。同時根據《中華人民共和國農村土地承包法》(以下簡稱土地承包法)第二十六條的規(guī)定，只有在承包方全家遷入設區(qū)的市并轉為非農戶的情況下，發(fā)包方才能收回承包地；相反，承包人如果僅是遷入城鎮(zhèn)或者僅是將戶口轉為非農戶，承包地則不能被收回。

農民到城市落戶，是社會發(fā)展趨勢，然而適合小城鎮(zhèn)特點的社會保障制度，還在積極探索和建立中。目前農民進入小城鎮(zhèn)后，無論戶口類別是否改變，都還不能確保享受到基本生活保障。《土地承包法》之所以規(guī)定“承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉”，主要是考慮土地是農民的基本生活保障，在農民進入小城鎮(zhèn)后的基本生活保障尚未落實時，如果收回他們的承包地，可能使他們面臨生活困難。

13、建筑物區(qū)分所有權人在行使專有所有權時，應受到哪些因素限制？

公報案例：顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失糾紛案（《最高人民法院公報》2003年第6期）

裁判觀點：建筑物區(qū)分所有權是一種復合性權利，主要包括專有部分的所有權、共有部分的共有權和基于建筑物共同事務而產生的成員權。專有所有權作為完全物權的一種，具有直接支配性、排他性等本質屬性，是房屋所有權人的主要權利。建筑物區(qū)分所有權人既對其在建筑物中的專有部分享有占有、使用、收益和處分的全部所有權權能，又對建筑物的共用部分享有共有權�；�于建筑物的特性，決定了建筑物區(qū)分所有權人在行使其專有所有權時要受到一些因素限制。意即，區(qū)分所有權人只能在建筑物設計允許的限度內合理使用自己專有部分的建筑物，區(qū)分所有權人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區(qū)分所有權人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用。對于有損相鄰關系的行為，必須征得其他區(qū)分所有權人的同意才可實施。（最新法規(guī)：《中華人民共和國物權法》第71條：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。”）

14、相鄰的一方雇請施工單位建設房屋時，由于其基礎工程施工抽排地下水造成相鄰另一方財產受到損害的，是否應承擔賠償責任？

公報案例：新華日報社訴南京華廈實業(yè)有限公司相鄰關系侵權損害賠償糾紛案（《最高人民法院公報》1996年第3期）

裁判觀點：《中華人民共和國民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”由此可見，相鄰的一方在建造房屋時，由于其基礎施工抽排地下水造成相鄰另一方財產受到損害的，系其違背了上述相鄰關系的規(guī)定，其應當依法承擔賠償責任。（最新法規(guī)：《中華人民共和國物權法》第92條：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”）