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  物權(quán)保護(hù)糾紛
 
 
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  物權(quán)保護(hù)糾紛  
 

投資人如何變現(xiàn)競拍取得部分產(chǎn)權(quán)份額的房產(chǎn)

來源:原創(chuàng)  作者:唐文聰法律團(tuán)隊(duì)  時(shí)間:2023-01-12

在現(xiàn)實(shí)中,部分債務(wù)人因無法履行判決,與配偶或其他家庭成員共有的房屋產(chǎn)權(quán)份額會(huì)被法院強(qiáng)制拍賣。因涉及到其他共有人,被執(zhí)行人名下的部分房產(chǎn)份額的拍賣往往會(huì)流拍,或者最終所拍賣、變賣的價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。有些投資人受到價(jià)格的誘惑,參與了部分房產(chǎn)份額的競拍。

因部分產(chǎn)權(quán)份額的房屋無法滿足學(xué)位及正常居住的要求,故參與競拍的投資人往往是為了投資。在商言商,既然是為了投資,競拍人就必須要考慮投資變現(xiàn)及收益的問題。但根據(jù)我們的研究,競拍人想如期變現(xiàn)并不是那么一帆風(fēng)順,甚至還可能被套牢,不僅無法回收投資,還可能因此而引發(fā)曠日持久的訴訟。

根據(jù)《民法典》的規(guī)定(原《物權(quán)法》也有類似規(guī)定),房屋按份共有人沒有約定不得分割房屋的,按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割,共有人就分割方式達(dá)不成協(xié)議的,因?qū)嵨镫y以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割?梢姡瑥姆蓪用嫔峡,投資人要求對(duì)競拍取得部分份額的房屋進(jìn)行分割并無法律障礙。但是,在現(xiàn)實(shí)中,由于不同法官對(duì)法律理解的不同,投資人通過訴訟方式要求分割析產(chǎn)的請(qǐng)求卻出現(xiàn)了完全不同的裁判結(jié)果。

例如,在李某芬訴麥某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2020)粵06民終7175號(hào)】、朱某云訴白某、陳某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2021)粵0104民初44966號(hào)】、邱某訴姜某芳共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2020)粵2071民初27289號(hào)】、張某萍訴蔣秀麗共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2021)粵0604民初16562號(hào)】、舒某訴賀某樂、賀某彬、黃某瓊、賀某均共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2020)粵0105民初17388號(hào)】中,法院均根據(jù)《民法典》或《物權(quán)法》的上述規(guī)定,支持競拍取得部分房產(chǎn)份額的投資人要求對(duì)共有房屋予以拍賣、變賣,并對(duì)所得價(jià)款按雙方份額比例進(jìn)行分配的訴訟請(qǐng)求。

特別是在17388號(hào)案中,舒某競拍取得2/5的產(chǎn)權(quán)份額后,其他共有人又進(jìn)行了繼承析產(chǎn),案情比較復(fù)雜,在部分共有人居住在房屋的情況下,法院仍根據(jù)《民法典》的上述規(guī)定,對(duì)于其他共有人不同意變價(jià)分割的意見,以涉案房屋拍賣、變賣后的分割價(jià)值足以保障各方的居住要求為由,支持舒某要求對(duì)涉案房屋進(jìn)行拍賣、變賣并由各方案份額比例分配所得款項(xiàng)的請(qǐng)求,同時(shí)還支持舒某要求居住在房屋的共有人支付房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求。

但是,并非所有競拍取得部分房屋產(chǎn)權(quán)份額的投資人都可以順利進(jìn)行變現(xiàn)。

例如在祝某某訴侯某某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2020)蘇0508民初704號(hào)】案中,祝某某通過競拍取得案涉房屋50%的產(chǎn)權(quán)份額,后起訴要求分割,法院最終未支持其訴訟請(qǐng)求,裁判理由為:本院競買公告明確載明“案涉不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)由案外人共同共有人及其子女居住、使用,本案對(duì)查封不動(dòng)產(chǎn)份額的處置不影響案外共有人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的合法擁有權(quán)益,買受人若對(duì)此提出訴請(qǐng),本院不予受理”,祝某某作為競買人明知該公告內(nèi)容,其競買案涉房屋應(yīng)遵守競買公告載明的條件,共有人的權(quán)益包括其居住權(quán)受法律保護(hù),應(yīng)認(rèn)為本案屬于不得分割以維持共有關(guān)系的情形,F(xiàn)侯某某及其子女居住在案涉房屋內(nèi),與競買公告載明的內(nèi)容一致,并未出現(xiàn)需要必須分割房產(chǎn)的“重大理由”,祝某某要求對(duì)房產(chǎn)以折價(jià)或拍賣,尚不具備條件。此外,對(duì)共有物的處分應(yīng)受中華人民共和國物權(quán)法第九十七的約束,即取得2/3以上按份共有人或全體共同共有人的同意,現(xiàn)祝某某與侯某某各占有案涉房產(chǎn)50%的份額,權(quán)益對(duì)等,由祝某某單方?jīng)Q定將房屋處分,對(duì)侯某某不公平。

而在童某某訴夏某某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2021)粵06民終17602號(hào)】中,童某某經(jīng)以物抵債取得案涉房屋50%的產(chǎn)權(quán)份額,在訴請(qǐng)分割時(shí),一審法院以拍賣公告載有“本次拍賣房產(chǎn)為產(chǎn)權(quán)份額,不可分割使用,在拍賣成交裁定送達(dá)后不予清場移交”,童某某應(yīng)受約束且沒有舉證證明在取得共有份額后共有基礎(chǔ)已經(jīng)喪失或發(fā)生了重大變化為由,駁回了童某某的訴訟請(qǐng)求。童某某上訴后,二審法院認(rèn)為童某某雖有請(qǐng)求分割的權(quán)利,但未能提供證據(jù)證明已與夏某某協(xié)商如何使用涉案房屋,也無證據(jù)證明案涉房屋存在難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的情形,且童某某請(qǐng)求分割,對(duì)夏某某的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和生活安寧造成嚴(yán)重?fù)p害,違反《民法典》第七條“民事主體從事民事活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,秉持誠實(shí),恪守承諾”的規(guī)定為由駁回了上訴。

此外,在盧某某訴李某某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2022)粵01民終623號(hào)】、張某某訴沈某某共有物分割糾紛一案【案號(hào):(2021)粵01民終13698號(hào)】中,均因涉案房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)證書滿兩年方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù),法院不予支持競買人的分割請(qǐng)求。

在諸多案例中,法院支持競買人分割請(qǐng)求的理由基本一致,均是基于《民法典》關(guān)于按份共有人隨時(shí)可以請(qǐng)求分割的規(guī)定,不支持的理由卻并不完全一致。但足以說明,投資人在競買取得房屋的部分產(chǎn)權(quán)份額后,并不一定能順利變現(xiàn),收回投資。競拍人如想順利變現(xiàn),在競拍時(shí)就要注意競拍公告的內(nèi)容,在競拍取得產(chǎn)權(quán)份額后,亦應(yīng)在請(qǐng)求分割前做好前準(zhǔn)備工作,如須收集取得已與共有人協(xié)商但未能協(xié)商一致、已要求居住在房屋的共有人支付使用費(fèi)、房屋存在不能實(shí)物分割或者分割會(huì)損害其價(jià)值等方面的證據(jù),以免在后期請(qǐng)求分割時(shí)出現(xiàn)阻礙。

對(duì)于競拍人的分割請(qǐng)求,筆者認(rèn)為,《民法典》明確規(guī)定在無約定或約定不明確情況下,按份共有人可隨時(shí)請(qǐng)求分割,在有明確法律規(guī)定的情況下,不能加入裁判者的個(gè)人意志,人為地設(shè)置法律障礙,否則民眾在從事法律行為時(shí)將無所適從。競拍人取得房屋產(chǎn)權(quán)份額后,其擁有的物權(quán)與其他共有人的物權(quán)并無先后之分,其基于物權(quán)享有的權(quán)利與其他共有人無異,應(yīng)依法予以同等保護(hù)。即便為了照顧其他共有人的居住需求,亦應(yīng)根據(jù)房屋的價(jià)值而予以具體分析,如房屋分割后的分割價(jià)值足以保障各方的居住要求,裁判者不能人為地阻礙按份共有人請(qǐng)求分割權(quán)利的行使,更不能濫用自由裁量權(quán),無視法律的明確規(guī)定,人為地加入個(gè)人意思。

個(gè)案有個(gè)案的不同,從現(xiàn)有案例看,不予支付分割請(qǐng)求的裁判理由亦有多種情形,在此不一一討論。如有這方面的需要,可聯(lián)系我們?cè)敿?xì)咨詢。
 

唐文聰法律團(tuán)隊(duì)
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刑事  |  訴訟與仲裁  |  合規(guī)與顧問

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唐文聰法律團(tuán)隊(duì)隸屬于錦天城律師所,立足廣州羊城輻射全國,近年來在經(jīng)濟(jì)犯罪刑事辯護(hù)、刑事控告、商事爭議解決、企業(yè)合規(guī)領(lǐng)域進(jìn)行深耕,致力于為各界客戶提供綜合性法律服務(wù)解決方案,已為眾多客戶提供了刑事被調(diào)查應(yīng)對(duì)、刑民交叉爭議解決、產(chǎn)品責(zé)任糾紛、企業(yè)刑事合規(guī)等專項(xiàng)法律服務(wù)。

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